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开源证券赵伟:高增的地产销售 消失的地产“周期”

热点思考:东部“量价齐升”、西部“以价换量”等,支持地产销售快速修复

  报告要点

  5月以来,地产销售加快修复、不同区域销售普遍回升,其驱动逻辑、持续性等引发关注。5月以来,商品房销售面积同比增长7.1%、创2018年中以来最高水平;商品房销售额同比高达13%,也处于近年来高位。东部和中、西部地区,一二线及三线及以下城市,销售增速普遍明显上升。地产销售高增的驱动逻辑、持续性等,是下阶段地产投资经济走势研判的关键影响变量,市场对此关注较多。

  不同区域,地产销售的修复逻辑有所分化;东部热点省(市)受益于维稳政策的外溢效应等,销售“量价齐升”。东部地区,前7月销售面积累计同比-2.2%(2019年-1.5%)、销售均价同比增速5.9%,修复明显较好;其中,长三角的江苏、浙江,京津冀的河北,销售量、价表现亮眼,在一定程度上受益于维稳的外溢效应。杭州、苏州等热点二三线城市,商品房住宅销售的面积和均价涨幅均在10%上下。

  西部地区,重点城市地产销售“以价换量”、或在一定程度上助力刚需修复。西部地区销售增速也有明显回升,但绝大多数省市“量”、“价”增速均尚未恢复至疫前水平。其中,西安、重庆等区域中心城市,一直处于负增区间。4月以来,恒大、碧桂园等全国布局的千亿龙头房企,大力推行打折促销,在一定程度上助力西部中心城市地产销售改善。其他普通三四线城市,销售受积压需求释放带动。

  短期来看,积压需求释放、微观房企行为等,或仍将对地产销售形成阶段性支持;但东部热点城市收紧调控等,对地产销售的影响或将逐步显现。7月以来,东部地区已近10个城市收紧限购、限售等政策,并已在销售和房价上有所反映;例如,调控较早的东莞、杭州等,7月商品房成交的量、价均已出现一定降温迹象。伴随东部调控效果的逐步显现,地产销售对投资和宏观经济的支持或将边际减弱。

  中长期来看,地产调控思路已经不同以往,总量层面的“地产周期”正在消失;大都市圈人口集聚等结构逻辑,值得关注。近年来,伴随地产调控思路转向“因城施策”,不同能级城市间的传导明显减弱,地产的“周期”特征也在逐步弱化、结构特征加快凸显。东部地区长三角、粤港澳大都市圈内的一二线及热点三线城市,对人口集聚的吸引力持续存在;中西部核心二线城市的城镇化加快推进,对人口吸引力也在增强,地产销售和投资、及对区域经济发展的支持等,值得关注

  报告正文

  1、高增的地产销售,消失的地产“周期”

开源证券赵伟:高增的地产销售 消失的地产“周期”

  5月以来,地产销售加快修复,市场对其驱动逻辑、持续性等关注较多。2020年5月中旬以来,30大中城商品房成交面积重回增长区间,全国商品房销售也开始明显回升。5-7月,全国商品房销售面积同比平均增长7.1%、创2018年中以来的最高水平;销售面积累计同比跌幅也明显收窄,前7月累计同比增速-5.8%。商品房销售快速修复带动价格回升,使得前7月销售额增速回升至-2.1%。地产销售的高景气能否持续,对地产投资、经济的影响如何,是下阶段经济形势研判的重要考量。

开源证券赵伟:高增的地产销售 消失的地产“周期”

  不同区域和城市,地产销售普遍出现明显修复,其中东部热点二线城市修复最为显著。分区域来看,东、中、西部地区商品房销售,5月起普遍重回增长区间。东部地区销售修复最为显著,7月销售当月同比高达16.2%、为2017年以来的最高水平,前7个月销售面积累计同比-2.2%、已接近2019年全年水平(-1.5%);中部(不含湖北)和西部,7月销售面积当月同比增速分别为8.0%和4.7%,前7月累计同比增速分别为-2.6%(2019年-0.9%)、-4.2%(2019年4.4%)。分不同能级城市来看,东部热点二线城市修复最为明显,2020年前7个月住宅销售面积同比增速高达10%。

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