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楼市突然收紧再传信号 房地产扩张模式终结

近几个月来,主管部门对房地产融资环节的监管正在迅速升级。分析表示,楼市政策或再次收紧。

楼市突然收紧再传信号 房地产扩张模式终结

  9月1日报道,6月24日,银保监会发文强调“严控违规资金流入地产市场”。7月24日,房地产工作座谈会召开,首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月20日,央行和住建部召开重点房企座谈会,研究落实房地产金融审慎管理。

  其中,对房地产融资的管理,主要是以“三条红线”为标准,具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。

  作为一个资金密集型行业,长期以来,房地产企业习惯了举债发展。在行业的“黄金时代”,通过阶段性的高负债来实现高增长的案例,始终存在。但与此同时,高负债也拖垮了一些房企的资金链,同时对金融安全构成威胁。

  近年来,随着房住不炒的理念深入人心,房地产迅速向居住属性回归,对负债的管理也逐渐收紧。尽管房企已在有意识地强化资金安全,但政策的收紧力度,显然超过了预期,而且从各方面来看,这都不是一个短期行为,而是常态化手段。

  房地产融资政策的收紧看似十分突然,但实际上,近些年的楼市调控基调一直是“去杠杆”。

  2016年年底的中共中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。此后,中国监管部门陆续出台了多轮政策,地方政府也纷纷发文调控。到2019年,房地产长效机制逐渐落地试点,意味着这一轮楼市调控进入常态化阶段。

  在这期间,针对需求端的去杠杆政策最为引人注目。各级监管部门在延续了以往的限购、限贷等措施外,还首次推出“限售”措施,通过对房屋持有年限的规定,遏制短期内进行低买高卖的炒房行为。

  楼市收紧信号体现在对房地产企业发展模式有很大影响,或将引发巨变。

  根据国家统计局的数据,房地产企业的到位资金中,有近一半来自于销售(定金及预收款、个人按揭贷款),其余来自融资。因此,无论在需求端还是融资端,去杠杆政策都会产生不小的影响。

  上海某大型房企相关负责人表示,近些年,对销售端的杠杆管控是越来越严的。以预售条件的变化为例,“最早的时候,拿完地,再有个规划设计图,就可以卖了;到后面,要求项目必须要开建,但只要地上和地下的层数达到‘正负零’即可。”

  他说,这一政策此后演变为,除了要求建设进度外,还对资金投入的比例有所规定。到近两年,一些城市提出了楼盘必须封顶的硬性要求。而且按照规定,定金和预收款必须进入专门的监管账户,并被限定用于项目开发和建设。

  “靠一个项目的定金和预收款,支撑一个或多个项目的滚动开发,那个时代早就过去了。”他说。

  就整个行业而言,国泰君安认为,本轮政策收紧对行业整体影响不大,因为“行业整体偿债能力较为稳健”,实质风险可控。前述上海房企人士表示,“时代在变化”,通过高负债进行扩张的时代已经成为历史。

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