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如何看待地产融资“三道红线”政策?

监管层窗口指导,房地产融资政策再收紧。根据8月15日,监管部门出台房地产融资新规,设置“三道红线”控制房地产企业有息债务的增长。8月20日,住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,形成重点房企资金监测和融资管理规则,会议的召开证实了监管部门开展窗口指导加强对房地产融资的监管。

  政策目标是什么?

  (1)房企融资再度收紧反映中央坚持“房住不炒”总基调不动摇。

  (2)化解地产行业金融风险,推动资金流入实体经济

  (3)本质上是地产行业供给侧改革,抑制土地市场恶性竞争,优化地产行业竞争格局。

  本轮融资政策收紧对房企有何影响?

  我们认为本轮融资收紧对行业有冲击,但冲击有限。一方面各档房企整体有息负债增速和监管指标相匹配,去杠杆压力整体不大;另一方面房企预备发债批文以及政策执行弹性使去杠杆过程较为平稳;此外2019H1是行业有息负债高点,房企2019年下半年已经开启去杠杆进程。但与此同时,分化不可避免,未来信用资质判断上,绿档&黄档房企>橙档红档土储丰富房企>橙档红档土储不丰富房企。

  融资收紧下地产债如何择券?

  与过剩产能行业供给侧改革利好头部企业不同,本轮融资政策收紧限制的正是头部“重点房企”,对行业整体影响偏负面,行业格局将陷入固化,未来分化进一步加剧,小房企再难弯道超车。由于债券市场是限制融资的直接抓手,地产债一级市场发行量预计将会萎缩,未来择券机会将更多从二级市场中挖掘。具体来看,规避红档、橙档并且土储不丰富房企以及小规模房企,关注TOP50内中骏、时代、融信等绿档、黄档房企投资机会。

  监管层窗口指导,房地产融资政策再收紧

  监管层进行窗口指导,房地产融资政策再度收紧。根据8月15日,监管部门出台政策收紧房地产融资,新规设置“三道红线”将房地产企业分为四档,并根据房企所处档位控制其有息负债规模的增长。8月20日,住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,形成重点房企资金监测和融资管理规则。会议的召开证实了监管层开展窗口指导加强对房地产企业融资的监管以化解房地产金融风险,表明中央坚持“房住不炒”的地位不动摇。

  融资新规对房企有息负债规模设置了“三道红线”。具体来看,一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档,以有息负债规模作为融资管理的操作目标。

如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加。而有两项、一项和没有超出阙值的公司,有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。

  此外,对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业,需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排,进一步削减其信用债发行规模,或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券,并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。

如何看待地产融资“三道红线”政策?

  政策目标是什么?

  (1)房企融资再度收紧反映中央坚持“房住不炒”总基调不动摇

  从需求侧看,由于货币环境宽松以及部分城市新房备案价明显松动,上半年一线城市及土地溢价率均有明显抬升,受此影响7月以来已有深圳、南京、杭州等7个城市加码楼市调控。继需求侧“因城施策”以来,本轮融资政策收紧则从供给侧直接限制房企有息负债规模,防止房企激进扩张从而抑制地产行业泡沫。此举是对724房地产座谈会中提及的“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量”精神的贯彻,反映出中央不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持“房住不炒”的总基调不动摇,坚持稳地价、稳房价、稳预期。

  (2)化解地产行业金融风险,推动资金流入实体经济

  8月16日,银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。房屋兼具居住与投资的双重属性,在过度金融化下投资属性被过分放大,容易诱发金融风险并对上下游行业造成冲击。7月泰禾集团的违约进一步表明高杠杆、激进扩张的大规模房企风险更加突出,而8月20日房企座谈会参会主体也是四档内的龙头房企,反映出监管层抓大放小、严控金融风险的诉求。尤其疫情下货币环境相对宽松,社融存量快速增长,助长了杠杆交易和投机行为,进一步加大了地产行业金融风险,此时监管层严控房企融资旨在从供给端遏制融资主体需求,从而化解地产行业金融风险。此外,地产行业的融资收紧也是对融资供给的结构性调控,在货币环境整体宽松的背景下能够有效减少地产对金融资源的挤占,从而推动更多资金流入实体经济。

如何看待地产融资“三道红线”政策?

如何看待地产融资“三道红线”政策?

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